Cashflow Rechner

So rechnet sich Ihr Neubau-Reihenhaus in Bietigheim-Bissingen nach Steuern. Passen Sie Eigenkapital, Miete, Zins und Ihr Einkommen an und sehen Sie live, wie sich monatlicher Überschuss, Steuerersparnis und Eigenkapitalrendite entwickeln, Jahr für Jahr bis zum möglichen Verkauf.

Neubau-Reihenhaus Gustav-Schönleber-Straße, Bietigheim-Bissingen

Erstellt am . Modellrechnung, es gilt der Disclaimer am Ende dieser Seite.

SM Wirtschaftsberatungs AG
Fronäckerstraße 34 · 71063 Sindelfingen
Tel. +49 7031 46909-60 · www.smw-ag.de

Ihre Eingaben

Kaufpreis (ohne Nebenkosten)

Wohnfläche

Eigenkapital

Kaltmiete je m² und Monat

Bankzins (Sollzins)

Zu versteuerndes Jahreseinkommen ohne Immobilie

Ihr Ergebnis rechnet live mit

Monatlicher Überschuss nach Steuern, Ø Jahre 1 bis 4

–

Durchschnittlicher Cashflow monatlich ab Jahr 5 bis Verkauf

–

Steuerersparnis insgesamt bis Verkauf

–

EK-Rendite pro Jahr (IRR)

–

Vermögenszuwachs bei Verkauf in Jahr 11

–

Erweiterte Annahmen

Grunderwerbsteuer %

Notar + Grundbuch %

Grund-und-Boden-Anteil %

Mietsteigerung %/Jahr

Mietausfallwagnis %

Verwaltung €/Jahr

Instandhaltung €/m² mtl.

Kostensteigerung %/Jahr

Wertsteigerung %/Jahr

Verkaufskosten beim Exit %

Verkauf im Jahr

Bank anfängliche Tilgung %

Zinsbindung Jahre

Anschlusszins %

KfW-298-Darlehen €

KfW-Zins %

KfW tilgungsfreie Jahre

KfW Gesamtlaufzeit Jahre

Gesamtübersicht Jahr für Jahr

Ihre Annahmen

Vermögenszuwachs je möglichem Verkaufsjahr

Kumulierte Überschüsse plus Verkaufserlös (nach Verkaufskosten und Restschuld) minus Eigenkapital, wenn Sie im jeweiligen Jahr verkaufen. Bis Jahr 10 fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (§ 23 EStG), danach steuerfrei.

Steuerliche Annahmen

Degressive Gebäude-AfA 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG, Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029; bei Kauf vom Bauträger muss der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen, bei Grundstückskauf mit separatem Werkvertrag zählt der Baubeginn im begünstigten Zeitraum) zzgl. Sonder-AfA § 7b EStG (5 % in den Jahren 1 bis 4, Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m² Wohnfläche, entfällt komplett über 5.200 €/m² Gebäude-Anschaffungskosten, Voraussetzungen u. a. Effizienzhaus 40 mit QNG und 10 Jahre Vermietung). Die Kombination beider Abschreibungen ist nach § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG in der Fassung des Wachstumschancengesetzes zulässig. Die Sonder-AfA wird rückgängig gemacht, wenn das Objekt innerhalb von zehn Jahren nicht mehr vermietet oder steuerfrei verkauft wird (§ 7b Abs. 4 EStG). Einkommensteuer exakt nach § 32a EStG (Tarif 2026), Solidaritätszuschlag mit Freigrenze, optional Kirchensteuer 8 %. Mietausfall und Instandhaltungsrücklage mindern die Liquidität, nicht das steuerliche Ergebnis. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig (§ 23 EStG), danach steuerfrei. Die EK-Rendite pro Jahr ist der interne Zinsfuß (IRR) der Eigenkapital-Zahlungsreihe nach Steuern inklusive Verkaufserlös.

Disclaimer

Dieser Rechner stellt eine unverbindliche Modellrechnung auf Basis der angezeigten Eingaben und Annahmen dar. Er dient ausschließlich der ersten Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Ergebnisse hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab, insbesondere von Einkommen, Familienstand und Finanzierung. Die Entwicklung von Mieten, Zinsen, Kosten und Immobilienwerten beruht auf Annahmen und ist keine Zusage; auch das Steuerrecht kann sich ändern. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Berechnung übernehmen wir keine Gewähr. Bitte lassen Sie die Kalkulation vor einer Kaufentscheidung von Ihrem Steuerberater und Ihrer finanzierenden Bank prüfen.